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SEG 엔터테이먼

부자_48717620 2025.04.21. 18:57

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Seaport Entertainment Group 가치 평가: 두 번째 분석

SEG 주식이 지금 이 시점에서 ‘소리 지르며 사야 할(Screaming Buy)’ 종목이라고 생각하는 이유를 밝히기 위해, 이번에는 회사의 자산을 보다 비판적으로 바라보는 두 번째 가치 평가를 진행해보겠습니다.

지난번과 마찬가지로, 먼저 South Street Seaport 자산들, 그 다음으로 250 Water Street, 라스베이거스 자산들을 살펴보겠습니다. 이후 현금 보유액을 더하고 부채를 차감하여, SEG 보통주의 현재 본질 가치를 도출해보겠습니다.

South Street Seaport 자산

지난 분석에서 저는 주요 South Street Seaport 자산(Pier 17, Fulton Market, Tin Building), 총 면적 478,000평방피트에 대해 평당 $573로 평가하여 총 $2억7390만의 가치로 산정했습니다. 이 $573/평방피트는 당시 PropertyShark에서 제공한 맨해튼 상업용 부동산의 중위 매매가였습니다.

이번에는 동일한 기준을 최신인 2024년 4분기로 갱신해보면, 평당 $670로, 전체 가치로는 약 $3억2000만이 됩니다. 오해하지 마십시오. 제가 이 부동산들이 몇 개월 사이에 16.8% 상승했다고 생각하는 것은 아닙니다.

PropertyShark 수치를 사용한 이유는, 공실률이 여전히 높고 순영업손실이 계속되고 있는 이 자산들을 가장 보수적으로 평가하기 위한 것이었습니다.

하지만 최근 몇 개월 동안 긍정적인 변화들이 발생한 만큼, 이 자산들의 가치를 상향 조정할 수 있는 정당성이 생겼습니다. SEG가 상장 후 독립 회사가 된 이후, 핵심 자산들의 수익화에 진전을 보였습니다.

예를 들어, 예전에는 여름철에만 콘서트를 열었던 Pier 17 옥상에서 이제는 연중 라이브 이벤트를 개최할 계획을 세우고 있습니다.

또한, 올해 1월에 회사는 푸드·음료 사업에 긍정적인 소식들을 발표했습니다. 이 사업들은 회사가 전액 보유하거나 공동 벤처 형태로 보유 중입니다. 2023년 11월 10-Q 보고서에서 회사는 레스토랑 공동 벤처에서 큰 손실이 발생했다고 밝혔습니다.

📑 Seaport Entertainment Group의 비연결 공동벤처 실적 요약표 (2024년 11월 10-Q 기준)

이러한 공동벤처의 실적이 향후 개선되고, 점유율 상승과 함께 자산들의 수익성도 안정된다면, 이 자산들을 훨씬 높은 가격에 매각하거나, 엔터테인먼트 중심 REIT(부동산 투자신탁)의 핵심 자산으로 삼는 것도 가능해집니다.

하지만 지금으로선, 해당 자산의 가치는 $3억2000만으로 유지하겠습니다.

250 Water Street 개발

기존과 동일하게, 250 Water Street 부지에 대한 SEG의 지분은 2018년 회사의 전신이 이 부지를 매입할 당시 지불한 가격인 $1억8000만으로 평가하겠습니다.

Jean-Georges 레스토랑 지분 25%

2022년, SEG는 Jean-Georges 레스토랑(Seaport 내 대부분의 식음시설 운영사) 지분 25%를 $4500만에 매입했으며, 추가로 20% 지분을 매입할 수 있는 옵션에 대해 $1000만을 지불했습니다.

SEG는 이후 이 지분의 가치를 $1410만까지 손상처리 했습니다. 위에서 언급한 연중 콘서트와 식음업체 운영 개선 등으로 Jean-Georges의 실적이 향후 개선될 수도 있지만, 현재로서는 장부가 기준으로 보수적으로 평가하겠습니다.

South Street Seaport 자산 총계

Seaport 부동산: $320 million
250 Water Street 지분: $180 million
Jean-Georges 25% 지분: $14.1 million

총합: $514.1 million

라스베이거스 자산 (MiLB 팀, 에어라이트)

이전 글에서는 라스베이거스 Aviators 야구팀과 구장 가치가 현재 시장에서 약 $1억 정도라고 평가했습니다. 이 수치는 제3자 분석과 2017년 유사 거래 사례를 기반으로 했습니다.

Aviators 팀의 매수자로는 Diamond Baseball Holdings가 가장 유력해 보입니다. Diamond는 최근 Syracuse Mets와 Brooklyn Cyclones를 인수하며 활발히 확장 중이며, 현재 41개 팀을 보유 중으로 MLB 허용 한도인 50개까지 여전히 여유가 있습니다.

Fashion Show Mall 위의 35에이커 부지에 대한 에어라이트(공중개발권)에 대해선, 에이커당 $500만이라는 이전의 보수적 추정치를 유지하겠습니다. SEG는 이 권리의 80%를 보유하고 있어, 이에 따라 SEG 지분 가치는 약 $1억4000만이 됩니다.

※ 참고: 맨해튼 에어라이트는 평당 $100~$300 수준이며, 이는 에이커당 $435.6만~$1300만에 해당합니다. 반면 라스베가스 스트립 원지는 에이커당 $4000만 이상에 거래되고 있어, 이 가격은 과도한 수준은 아닙니다.

라스베이거스 자산 총계

Aviators 팀 및 구장: $100 million
에어라이트 (80% x $175M): $140 million

총합: $240 million

총 자산 가치 계산

South Street Seaport: $514.1 million
Las Vegas: $240 million
➡️ 총 자산: $754.1 million

여기에 현금 보유액을 더하고, 부채를 차감합니다.

2024년 9월 30일 기준 현금: $23.7 million
유상증자 수익금: $175 million
총 현금: 약 $200 million
2024년 9월 30일 기준 순모기지(비상환부채): $102.5 million

➡️ 순현금: $97.5 million

총 순자산 가치: $754.1M + $97.5M = $851.6 million

SEG의 현재 주식 수는 1,271만 주로, 이는 주당 $67.0의 가치에 해당합니다. 이는 현재 주가의 약 3배에 달합니다.

리스크, 불확실성 및 결론

물론 이 $23짜리 주식이 실제로 $70에 도달할 것이라 확신할 수는 없습니다. 경기 침체 우려가 다시 부상하면서, 많은 유리한 조건들이 충족되어야 합니다.

가장 보수적인 시나리오를 가정해봅시다.

Fashion Show Mall의 재개발이 전혀 이루어지지 않아, 에어라이트가 무가치해진다고 가정
250 Water Street 개발이 실패하여, 대출 기관에 자산이 넘어간다고 가정

이 경우 다음과 같은 조정이 이루어집니다:

에어라이트: -$140 million
250 Water Street: -$180 million
그러나 이로 인해 250 Water Street 관련 모기지 부채 $61.3 million은 제거됨

➡️ 총 순가치 감소: $258.7 million
➡️ 재조정 후 총가치: $851.6M - $258.7M = $592.9 million
➡️ 주당 가치: $46.60/share

이 역시 현재 주가 대비 2배 이상입니다.

결론

세계 경제에 대한 공포와 불확실성이 재부상하는 이 시점에서 저는 SEG 주식을 $20 초반대에서 매수했습니다. 시장의 단기 혼란이 지속되기 전에, 이와 같은 기회를 포착할 것을 권고합니다.

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