경매 기본

관심있는 분은 많지 않겠지만, 가끔 걱정스러운(?) 말씀을 하는 분도 계시고 해서 주말 심심풀이로 적어봅니다.

어차피 특수물건 같은 건 입문 단계에서 접근하면 안 되고, 그냥 비슷비슷해 보이는 특별할 것 없는 물건들 권리분석 하는 법

1. 일단 물건 클릭하면, 스크롤을 내려서 대항력 있는 임차인이 있는지 없는지부터 확인 - 요즘 무료 경매 사이트만 봐도 대항력 있는지 없는지 표시 되어 있음 - 대항력 있는 임차인이 없다면 일단 보증금 관련 문제는 없을 것으로 보고 접근 - ‘임차권 등기’가 되어 있다면 현재 주민등록 되어 있지 않더라도 대항력 있는 임차인일 수 있음

2. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했는가 - 안 했으면 다른 물건을 보러 가자. - 보증금이 아주 소액이거나, 이미 최저매각가격이 충분히 떨어져 있다면 별 영향 없을 수 있음

3. 임차인의 보증금과 감정평가액 비교 - 감정평가액과 시세가 반드시 일치하지는 않지만.. 시세를 알 수 있으면 당연히 시세가 우선 - 보증금이 시세에 육박한다면 딱히 경매로 취득할 이유가 없는 물건

4. 보증금과 시세 사이에 차이가 어느 정도 있어서 한두번 유찰된 금액으로 차익을 남길 수 있을 것 같다면 !!!세금 확인!!! 일부 세금은 보증금보다 우선이어서, 낙찰대금으로 보증금을 다 털었다고 생각했는데 정작 세금으로 다 가고 인수해야 하는 보증금은 그대로 남아있을 수 있다. 그런데 문제는 공매에도 나와 있는 물건이 아닌 이상 체납세금을 확인할 수가 없다. 이럴 때는 일단 문건 접수 내역을 보자. “서ㅇㅇㅇㅇㅇ 교부청구서 접수” 이런 문건이 잔뜩 있는 경우 전형적인 전세사기꾼일 수 있음. 등기부도 보자. 오래전부터 압류가 있었다면 일단 세금이 어느 정도 체납되어 있을 것이라고 짐작할 수 있다. 교부청구서가 한 두개 뿐이라면 사실 얼마 안 될 가능성이 더 높긴 하다. 그래도 양도소득세 등 한 방에 수억씩 가져가는 교부청구도 있으므로.. 물건이 매력적이어서 아쉽다 생각되면 탐문수사를 통해 어떻게든 금액을 알아내 보자.

5. 전세권이 설정되어 있다면 - 낙찰자에게 더 좋은 결과를 가져다 줄 때도 있고 아닐 때도 있고.. 이건 몇 가지 경우의 수가 있음

6. 이 정도 봤는데도 안전해 보이는 물건이 있다면, 물건지 임장을 통해 다음 사항을 확인해 보아야 한다. - 현황조사서에는 전입신고된 세대가 없다고 적혀 있는데 실제로는 외국인 임차인이 있을 수 있다. 외국인은 대항력을 갖추는 시스템이 다르기 때문 - 아파트 등의 경우 전 소유자가 체납한 관리비 중 일부(공용부분에 관한 관리비, 다만 연체료는 제외)를 승계한다. 관리사무소에 문의하거나 우편함을 슬쩍 살펴보는 방법으로 알아봄

7. 물론 이런 기준으로 위험한 물건, 매력없는 물건 다 빼고 나면 남는 물건이 별로 없을 수 있음. 그래도 찾다보면, 특히 지방으로 가면 적당한 물건이 나올 때가 있고, 원래부터 관심 있는 지역이라면 큰 차익까지는 남기지 못하더라도 메리트 있는 가격에 매수할 기회가 될 수 있음 무엇보다 쉬운 물건부터 관심있게 보다 보면 조금 더 복잡한 물건도 눈에 들어올 수 있고 8. 깡통전세인 줄 알면서도 다른 조건들이 좋아 보여서 그냥 들어갈까 고민하시는 임차인 분들은, 경매 사이트 한 번만 둘러보시면 그런 집들이 얼마나 매력없는 집인지 (= 경매로 넘어가도 안 팔려서 보증금 받기 어려운 집), 사고난 집이 실제로 얼마나 많은지 확인하실 수 있습니다. 깡통전세 들어가지 마세요.